Manutenção predial: como gerenciar seus custos?

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Manutenção predial: como gerenciar seus custos?

Empresas e edificações que investem em manutenção predial, são organizações profissionalizadas que buscam um desempenho de excelência e adequação às normas que estabelecem requisitos para a gestão de um sistema de manutenção eficiente.

Todas as empresas e edificações dependem da disponibilidade e produtividade de seus equipamentos para se manterem competitivas, rentáveis e viáveis para seus proprietários e ocupantes. A gestão da manutenção predial é fundamental para alcançar o desempenho correto na busca por um ambiente produtivo, preservando os ativos do patrimônio e o bom relacionamento com os clientes, ou pessoas que ocupam os espaços do prédio em seu cotidiano.

Desenvolver o plano anual de manutenção de forma estratégica e eficaz, pode impactar em redução de custos, melhor retorno no investimento em tecnologia de produção e na garantia de qualidade dos serviços prestados, além de aumentar a confiança da equipe e de clientes na estrutura da qual dispõem, promovendo uma boa gestão do clima.

Como funciona a manutenção predial?

A manutenção predial deve ser realizada ao longo da vida total da edificação. Trata-se de uma atividade essencial no ciclo de vida dos sistemas, que combina atividades de conservação e reposição de ferramentas e equipamentos com a busca por melhorias.

Estão inclusos também no serviço de manutenção predial o apoio técnico e a integração com fornecedores qualificados nas diversas áreas de serviços, peças, materiais entre outros; e a normatização de procedimentos de acordo com a NBR5674: 2012.

Trata-se de uma atividade que exige uma equipe multidisciplinar, com conhecimentos de gestão técnicas, administrativas e econômicas, que busque a consolidação de uma estrutura que ofereça disponibilidade elevada a baixo custo.

Em que momento e com qual frequência deve ocorrer a manutenção predial?

O plano de manutenção deve ser elaborado anualmente, projetando os custos com manutenção dos equipamentos previamente e programando as paradas de forma estratégica para otimizar os custo e interferir minimamente na produtividade.

Considerando a forma e o objetivo de cada gestão, a manutenção predial pode ser categorizada em seis tipos que podem ser pensados de forma complementar:

  1. Manutenção Corretiva ou Reativa: o foco está em fazer trocas e correções nos equipamento que apresentam falhas já identificadas.
  2. Manutenção Preventiva: aplicada com o propósito de prevenir e evitar a ocorrência de falhas no sistema, mediante um planejamento feito de acordo com o ciclo de manutenção indicado nos manuais de cada equipamento.
  3. Manutenção Preditiva: busca a prevenção ou antecipação da falha, monitorando indicadores que sinalizam quando há um problema iminente que deve ser corrigido.
  4. Manutenção Detectiva: atua em um processo de revisão, identificando falhas que já tenham ocorrido, mas que não foram percebidas e corrigidas.
  5. Manutenção Produtiva: focada em aperfeiçoamentos para garantir a melhor utilização e maior produtividade dos equipamentos.
  6. Manutenção Proativa ou Evolutiva: utiliza a experiência da gestão para aperfeiçoar o processo e o projeto de novos equipamentos, numa atitude proativa de melhoria contínua.

Qual o custo para promover a gestão da manutenção predial?

Conforme os estudos realizados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), os gastos anuais com operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Para organizar os recursos financeiros de um departamento de manutenção, os custos podem ser divididos em três grandes grupos:

  • Custos diretos de manutenção: destinados para a revisão de equipamentos e máquinas da produção, como: inspeções regulares, reparações das avarias, ajustes do maquinário.
  • Custos indiretos da manutenção: relacionados com os processos de melhorias desenvolvidos pela equipe de gestão e de apoio administrativo como: estudos e análises de melhorias, de supervisão, entre outros.
  • Custos de perda de produção: ocasionados pela perda de produção, devido a falhas do equipamento principal, quebra ou baixo desempenho do sistema.

No livro de Mirshawa & Olmedo (1993), os consultores explicam que, no caso das empresas, o custo direto é a ponta do iceberg. Torna-se muito importante planejar a verba para os custos indiretos para não ter que arcar com os custos da indisponibilidade e da perda de produção que, para eles, são os que geraram o maior prejuízo e a maior dificuldade de recuperação do negócio.

A indisponibilidade corresponde à perda de produção por conta da não qualidade dos produtos, decomposição da produção e às penalidades comerciais, com possíveis consequências para a imagem da empresa. Ela impacta em outros custos como o pagamento de horas extras e novos custos de logística.

Se observarmos ambientes não profissionalizados, veremos que é comum a administração não destinar uma verba fixa e periódica para um plano de gestão da manutenção e recorrer à engenharia de manutenção de forma reativa, ou seja, fazem reparos, ou trocas de peças somente quando há uma avaria mecânica ou elétrica nos sistemas.

Para que a gestão da manutenção atue diminuindo custos de produção é preciso investir em um plano de manutenção e em tecnologias que auxiliam em uma gestão preditiva.

Tecnologias para uma gestão da manutenção predial inteligente:

Para implementar uma cultura preditiva e proativa na gestão da manutenção predial é importante conhecer as tecnologias disponíveis, que integram a manutenção à gestão predial como um todo, facilitando o monitoramento contínuo do sistema.

A IB Tecnologia possui um portifólio de serviços e sistemas de automação predial que além de promover a cultura da manutenção preditiva e proativa, atuam na integração das várias frentes da Gestão predial como o BAS (Building Automation Systems) que reúne diversas ferramentas tecnológicas – computadores, softwares e instrumentos controladores.

Investir em uma cultura de manutenção que opere no modo preditivo e proativo é primordial para construir um ambiente eficiente e com bons resultados financeiros sobre os investimentos a curto e longo prazo.

No desenvolvimento do sistema de gestão da manutenção, é necessário que esteja prevista a infraestrutura material, técnica financeira e de recursos humanos. Essa infraestrutura deve atender a diferentes tipos de manutenção: de rotina, corretiva ou preventiva.

Também deve estar especificado no programa de manutenção como os serviços serão executados, determinando se haverá a contratação de uma empresa terceirizada especializada e com alta capacitação ou a composição de uma equipe de manutenção local.

Montar uma equipe interdisciplinar, com a sofisticação técnica necessária, não é tarefa fácil e muitas vezes o custo de manutenção da equipe a torna inviável. Por conta disso trabalhar com parceiros terceirizados, que já contam com equipes estruturadas e que atuam há bastante tempo nessa área, tem se mostrado a melhor opção para muitas empresas.

Se você deseja conhecer melhor todas as vantagens da manutenção predial automatizada e iniciar uma nova cultura da gestão da manutenção em sua empresa, entre em contato com a nossa equipe. Há muitas possibilidades de viabilizar um projeto de acordo com as necessidades do seu negócio.

 

Sobre o autor

Carlos

Desenvolvimento de projetos de automação predial, segurança eletrônica, eficiência energética e conservação de energia na área predial, interoperabilidade com redes elétricas inteligentes. Desenvolvimento de sistemas de supervisão e controle predial (BMS).